Demandez à un propriétaire Airbnb combien il gagne. Il vous donnera son chiffre d'affaires. Demandez-lui sa marge nette : il y a 80 % de chances qu'il ne sache pas répondre précisément. C'est pourtant la seule information qui compte pour savoir si votre investissement est rentable.
La formule simple
Marge nette = Revenus encaissés − Commissions plateformes − Charges variables − Charges fixes − Fiscalité
Tant que vous n'avez pas chacune de ces lignes, vous pilotez à l'aveugle.
Exemple chiffré : un T2 à Lyon
- Revenus annuels Airbnb + Booking : 24 800 €
- Commissions plateformes (≈ 15 %) : −3 720 €
- Ménages (120 rotations × 55 €) : −6 600 €
- Consommables (savon, café, papier) : −720 €
- Charges (eau, élec, internet, copro) : −2 400 €
- Taxe foncière : −980 €
- Assurance PNO + RC pro : −340 €
- Intérêts d'emprunt : −2 100 €
- Marge avant impôt : 7 940 €
- Impôt estimé (LMNP réel, amortissements) : −0 € à −400 €
- Marge nette réelle : ≈ 7 700 €
Soit 31 % du chiffre d'affaires, et 642 € par mois en poche. Très différent des 2 000 € que beaucoup imaginent.
Les erreurs classiques
- Oublier le temps passé. Si vous y consacrez 10 heures par semaine, votre taux horaire effectif peut être ridicule.
- Sous-estimer les vacances locatives. Un logement loué 70 % de l'année, c'est déjà très bien.
- Oublier les gros travaux. Provisionnez 3 à 5 % du CA par an pour les remplacements (matelas, électroménager, peinture).
- Compter le remboursement du capital comme une charge. Le capital remboursé enrichit votre patrimoine, ce n'est pas une perte.
Pourquoi un outil change tout
Faire ce calcul une fois, dans un tableur, est faisable. Le maintenir à jour tous les mois pour chaque logement, c'est un autre travail. Elma Host calcule automatiquement la marge nette de chaque bien à partir de vos réservations et de vos charges déclarées. En un coup d'œil, vous savez quel logement performe et lequel coûte plus qu'il ne rapporte.